卖房不一定产生应税事件：Section 121 免税额允许单身申报人最多 25 万美元的收益免税（夫妻合并申报 50 万美元），前提是这套房在出售前五年中有两年由你拥有并作为主要住宅居住。
房屋出售资本利得计算器 - Danfio
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Section 121 免税额之后的应税收益
$30,000.00
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 售价 | $600,000 |
| 减成本基础 | -$300,000 |
| 减出售费用 | -$20,000 |
| 总收益 | $280,000 |
| 减 Section 121 免税额 | -$250,000 |
| 应税收益 | $30,000 |
免税额对单身与户主申报人是 25 万美元，夫妻合并申报是 50 万美元；只有当你在出售前五年中有两年拥有并把这套房作为主要住宅使用时，它才保护收益。
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 收益叠加在上面的普通应税收入 | $80,000 |
| 长期资本利得税 | $4,500.00 |
| 这笔收益的税合计 | $4,500.00 |
应税收益按长期处理，叠加在普通应税收入之上，再按 0%、15%、20% 的长期阶梯计征；修正 AGI 超过门槛时加 3.8% 的净投资收入税。
填入售价、你付出的成本加改良支出，以及出售费用，本计算器会算出收益、免税额覆盖了多少，以及剩余部分要交多少长期资本利得税。
一套拥有并居住足够久的房子，卖出时的利润可以完全免税，而不只是落到更低的税率。本页估算房屋出售利润在 Section 121 免税额之后有多少成为应税收益——单身业主最多 25 万美元、夫妻合并申报 50 万美元，条件是过去五年中有两年拥有并作为主要住宅使用——然后按长期资本利得税率给剩余收益定价，并检查 3.8% 的净投资收入税。
这是估算，不是纳税申报表：因工作搬迁或不可预见情况适用的缩减免税额、出租部分的折旧回收，以及州税都没有纳入；净投资收入税只做门槛判断，而不是完整的修正 AGI 计算。一切都在你的浏览器里运行，规则来自 IRS Publication 523 和 Topic 701，已核对官方原文并留存副本；页面按计划复核，发现问题会公开更正。所有计算均在您的浏览器本地完成，数据绝不上传。
本页只是估算工具，不构成税务建议，也不能替代正式申报表。所有计算均在您的浏览器本地完成，数据绝不上传。
出售收益等于售价减去成本基础，再减去出售费用——佣金、转让税和交割费用。成本基础是你付出的价格加资本改良，再减去出租部分已经计提的折旧。
这个总收益就是免税额作用的起点。如果卖房亏钱，就没有收益，也没有可征的税：本页把收益夹到 0，并用一条 warning 说明“当前为亏损状态，不存在应税收益”，而不是把亏损说成“0 收益在免税额内”。
收益取售价减成本基础再减去出售费用（低于零按零计）；免税额在夫妻合并申报时为 500,000，否则为 250,000；被覆盖金额在满足居住与拥有测试时取收益与免税额中较小者，否则为零；应税收益取收益减被覆盖（低于零按零计）。四个金额输入以 1 × 10¹² 封顶。
符合条件的卖家在出售主要住宅时，最多可以排除 25 万美元收益——夫妻合并申报为 50 万美元——规则见 IRS Publication 523。免税额先作用于收益，只有溢出的部分才计税。
免税额不是“前 25 万美元利润一律免税”的通用规则：不满足“五年中两年”的拥有与使用测试，就完全没有免税额。
超过免税额的收益是资本利得。如果房屋持有超过一年，它属于长期，叠加在你的普通应税收入之上，按 0%、15%、20% 的长期阶梯计征；修正收入超过门槛时再加 3.8% 的净投资收入税。
持有不超过一年的房屋产生短期收益，按普通税率计征——税单不同、通常更高。底层把长期标志写死为真，本页也没有持有期输入，所以这一情形无法在页面上表达，note 里会点明这个边界。
在截至出售日的五年里，你必须拥有并把这套房作为主要住宅使用至少两年。这是实际使用测试——军人、外交人员的例外，以及符合条件的工作搬迁适用的按比例免税额确实存在，但默认规则是全有或全无。
把“过去五年中拥有并居住了两年”设为否，收益就完全暴露在长期阶梯下，计算器会用 warning 色调标出这种情形。表格里的免税额同时显示为 0，因为免税额先作用于收益，失败时一分钱都拿不到。
示例使用页面自带的默认输入，只改设置；下面的结果与你在页面上看到的完全一致。
申报身份: 单身 · 售价: $600,000.00 · 成本基础: $300,000.00 · 出售费用: $20,000.00 · 其他应税收入: $80,000.00 · 过去五年中拥有并居住了两年？: 是
Section 121 免税额之后的应税收益
$30,000.00
出售收益: $280,000 · Section 121 免税额: $250,000 · 资本利得税: $4,500.00
28 万美元收益比单身 25 万美元免税额多 3 万美元，所以 25 万美元被覆盖，剩余 3 万美元叠加在 0% 长期门槛之上、按 15% 计税。
申报身份: 夫妻合并申报 · 售价: $800,000.00 · 成本基础: $400,000.00 · 出售费用: $30,000.00 · 其他应税收入: $100,000.00 · 过去五年中拥有并居住了两年？: 是
Section 121 免税额之后的应税收益
$0.00
出售收益: $370,000 · Section 121 免税额: $370,000 · 资本利得税: $0.00
37 万美元收益完全落在 50 万美元联合免税额内，所以这笔出售不产生联邦资本利得税。
申报身份: 单身 · 售价: $600,000.00 · 成本基础: $300,000.00 · 出售费用: $20,000.00 · 其他应税收入: $80,000.00 · 过去五年中拥有并居住了两年？: 否
Section 121 免税额之后的应税收益
$280,000.00
出售收益: $280,000 · Section 121 免税额: $0 · 资本利得税: $42,000.00
没有“五年中两年”测试就没有免税额，整笔 28 万美元收益都按长期阶梯计税——如果房屋持有不超过一年，还会按普通短期税率计税。
申报身份: 单身 · 售价: $250,000.00 · 成本基础: $100,000.00 · 出售费用: $10,000.00 · 其他应税收入: $50,000.00 · 过去五年中拥有并居住了两年？: 是
Section 121 免税额之后的应税收益
$0.00
出售收益: $140,000 · Section 121 免税额: $140,000 · 资本利得税: $0.00
14 万美元收益落在 25 万美元免税额内，整笔收益被覆盖，不产生联邦税。
《国内税收法典》第 121 条允许你在出售主要住宅时排除最多 25 万美元收益（夫妻合并申报 50 万美元），前提是在规定期间内拥有并作为主要住宅使用。Publication 523 解释了完整规则。
在截至出售日的五年里，你必须拥有并把这套房作为主要住宅使用至少两年。两年不必连续，短暂的临时离开通常仍计入。
单身和户主申报人拿 25 万美元；夫妻合并申报、且双方都满足拥有与使用要求时拿 50 万美元。夫妻分开申报拿不到完整的 50 万美元。
基础从你付出的价格加交割费用开始，再加上增加价值或延长房屋寿命的资本改良，减去已经计提的折旧。出售费用减少实际所得，是收益的另一面。
持有一年或更短，收益是短期的，按普通税率计征。持有一年以上，属于长期，按 0/15/20 阶梯计征——但不满足“五年中两年”使用测试时，两种情况下都没有免税额，除非适用符合条件的搬迁缩减免税额。
免税额来自 Section 121，按 IRS Publication 523 的说明；长期资本利得与净投资收入税的数字来自 IRS Topic No. 701 与 2026 年调整——都已核对官方原文并留存副本。本页是根据你输入数字得出的估算，不是申报表，也不构成税务建议。
最近复核于 2026-10-09.
本页只是估算工具，不构成税务建议，也不能替代正式申报表。 阅读完整免责声明。
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