Danfio 中文在线工具28/36 规则
前端比率把住房成本限制在税前月收入的 28%。后端比率把所有债务还款——住房加上车贷、学生贷款、信用卡最低还款和个人贷款——限制在 36%。
计算器同时应用两者，并报告先触顶的那个。已有大额债务的家庭通常会先撞上后端限制，即使收入不错，能负担的房子也更少。页面把先触顶的那一侧写进“约束限制”，并带上你输入的上限百分比。
购房能力计算器
美国专用工具以下计算按美国住房贷款的常见规则设计：前端 28%、后端 36% 的债务收入比（DTI）是常规贷款长期使用的指引，房产税、房屋保险和 HOA 费用都计入住房支出；其他国家的贷款审核标准与税制不同，结果仅供参考。负担得起不等于能获批，更不等于过得舒服。贷款机构用债务收入比决定愿意放多少款；这个计算器套用同一套规则，在你开始看房之前，先算出你的数字能撑起的最高房价。
购房能力计算器 - Danfio
https://danfio.com/tools/home-affordability-calculator/ - 从本页打印
Currency: USD ($) - display only, nothing was converted
最高房价
$300,000
其中 $260,000 是房贷，加上你 $40,000 的首付。预计每月住房成本 $2,100.00。
- 每月住房总成本
- $2,100.00
- 住房预算
- $2,100.00
- 约束限制
- 前端 28% 规则
- 实际 DTI
- 34.7%
每月住房预算构成
- 本金与利息$1,649.10
- 房产税$300.90
- 保险$150.00
除了本金和利息，其余每一项都由你在哪里买房决定，而不是由你的收入决定。
上限是如何得出的
- 前端住房预算
- $2,100.00
- 扣除其他债务后的预算
- $2,200.00
- 住房占收入比例
- 28%
- 20% 首付所需现金
- $60,181
邻近价位的每月成本
| 房价 | 贷款金额 | 本金与利息 | 住房总成本 |
|---|---|---|---|
| $240,000 | $200,000 | $1,264.14 | $1,654.14 |
| $270,000 | $230,000 | $1,453.76 | $1,873.76 |
| $300,000（最高） | $260,000 | $1,643.38 | $2,093.38 |
| $330,000 | $290,000 | $1,833.00 | $2,313.00 |
每个价位都用同一个首付，所以每月数字只反映价格差异。
你的 $40,000 首付不到这个价格的 20%，所以很可能需要房贷保险，贷款机构批准的额度也可能更低。
估算包含房产税、房屋保险和 HOA 费用，因为贷款机构会把它们算进住房支出——也因为一套 40 万美元、税率 2.5% 的房子，每月成本明显高于同样价格但税率 0.6% 的房子。每个数字都在你的浏览器里计算；你输入的内容不会被上传。
关于这个工具
你通常从月供出发，但月供背后的房价才是更难的数字。这个页面存在的原因是：你能买多少钱的房子取决于房价本身——房产税和保险随房价放大，所以最高值无法从月供表里直接读出，必须解方程。计算器用贷款机构实际采用的前端和后端债务收入比限制，代数求解。这些限制与 债务收入比计算器 拆开的是同一条线，求出的房价要支撑的月供则由 房贷计算器 定价。
它刻意保守，也刻意本地化：税率、保险和 HOA 是输入而不是全国平均值，结果是符合 DTI 预算的最高房价，不是批准。你的数字不会离开浏览器，假设和来源都印在页面上，如果你的市场缺少某种惯例，维护站点的人会读收件箱。本页只是估算工具，不构成财务建议；贷款机构的官方文件效力更高。
它是怎么工作的
为什么答案是解出来的，不是猜出来的
房产税取决于房价，所以最高房价无法直接从月供表中读出。计算器用代数方法解方程：找到这样一个贷款金额，使它的月供加上税、保险、HOA 和既有债务后，恰好用尽 DTI 预算。
因此结果反映你当地的税率，而不是全国平均值；在高税州这一点最重要。换句话说，房产税不是结果出来后再加的一笔，而是方程本身的一部分。
没有计入什么
成交费用、搬家费用、应急维修和房贷保险都不在 DTI 测试内。如果首付低于 20%，每年要为 PMI 额外预留贷款金额的 0.3% 到 1.5%，并预期贷款机构批准的额度会略低。这些成本不会出现在 DTI 比率里，却会真实占用每月的现金；把它们和月供一起放进家庭预算，才能判断一套房子是否真的负担得起。
如何使用这个答案而不至于过度支付
结果是符合债务收入比预算的最高房价——不是你应该买的价格，也不是批准。批准由贷款机构根据你的实际收入、信用、首付和当地规则决定。
许多买家发现，比最高值低 10% 到 20% 的房子，才是月供不再挤压储蓄和维修预算的位置。分别按你的 DTI 上限和一个更舒服的上限运行计算器，在开始找房前比较两个月供。
最高房价没有算进去的东西
页面顶部的数字是借款上限，不是预算。它回答的是贷款机构按你的收入和债务愿意借多少，并且故意不含那些从不进债务收入比的持有成本：维修、水电、更远的通勤，以及一次意外修理就能吃掉的储蓄。
这就是页面同时印出低于最高值几个价位月供的原因。同样的首付在更低的房价上换来更小的本息支出，差额是你在持有期间每个月都留在预算里的钱——而持有的时间远比房贷期限暗示的要长。
房产税、保险和 HOA 费用随地址变化，而不随收入变化，所以在高税率县把预算拉到顶的房子，月供可能高于别处稍贵一点的房子。比较两个房源之前，先把当地数字填进来。
示例
示例使用页面自带的默认输入，只改设置；下面的结果与你在页面上看到的完全一致。
9 万美元收入，债务不多
税前年收入: $90,000.00 · 其他每月债务还款: $500.00 · 可用首付: $40,000.00 · 房贷利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 房产税率: 1.2% · 房屋保险: $1,800.00 · HOA 费用: $0.00 · 前端 DTI 上限: 28% · 后端 DTI 上限: 36%
最高房价
$300,000
其中 $260,000 是房贷，加上你 $40,000 的首付。预计每月住房成本 $2,100.00。
每月住房总成本: $2,100.00 · 住房预算: $2,100.00 · 约束限制: 前端 28% 规则 · 实际 DTI: 34.7%
年收入 9 万美元、其他月债 500 美元、首付 4 万美元、利率 6.5%、30 年、房产税 1.2%、保险每年 1,800 美元、HOA 0、前端 28%、后端 36%。前端住房限制先触顶：住房 28% 的上限在总债务达到 36% 之前就已用满，最高房价约 30 万美元。
15 万美元收入，带车贷和学生贷款
税前年收入: $150,000.00 · 其他每月债务还款: $1,200.00 · 可用首付: $60,000.00 · 房贷利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 房产税率: 1.8% · 房屋保险: $2,400.00 · HOA 费用: $150.00 · 前端 DTI 上限: 28% · 后端 DTI 上限: 36%
最高房价
$425,000
其中 $365,000 是房贷，加上你 $60,000 的首付。预计每月住房成本 $3,300.00。
每月住房总成本: $3,300.00 · 住房预算: $3,300.00 · 约束限制: 后端 36% 规则 · 实际 DTI: 36%
年收入 15 万美元、其他月债 1,200 美元、首付 6 万美元、利率 6.5%、30 年、房产税 1.8%、保险每年 2,400 美元、HOA 每月 150 美元、前端 28%、后端 36%。既有债务和高税率把最高房价压到远低于“收入倍数”直觉的水平。
拉到 43% 后端比率
税前年收入: $120,000.00 · 其他每月债务还款: $900.00 · 可用首付: $50,000.00 · 房贷利率: 6.75% · 贷款期限: 30 years · 房产税率: 1.2% · 房屋保险: $2,000.00 · HOA 费用: $0.00 · 前端 DTI 上限: 31% · 后端 DTI 上限: 43%
最高房价
$435,000
其中 $385,000 是房贷，加上你 $50,000 的首付。预计每月住房成本 $3,100.00。
每月住房总成本: $3,100.00 · 住房预算: $3,100.00 · 约束限制: 前端 31% 规则 · 实际 DTI: 40%
年收入 12 万美元、其他月债 900 美元、首付 5 万美元、利率 6.75%、30 年、房产税 1.2%、保险每年 2,000 美元、HOA 0、前端 31%、后端 43%。许多贷款机构在补偿因素下可批到 43%——数字更大，家庭预算的风险也更大。
9 万美元收入，高税县
税前年收入: $90,000.00 · 其他每月债务还款: $300.00 · 可用首付: $40,000.00 · 房贷利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 房产税率: 2.4% · 房屋保险: $1,800.00 · HOA 费用: $0.00 · 前端 DTI 上限: 28% · 后端 DTI 上限: 36%
最高房价
$264,000
其中 $224,000 是房贷，加上你 $40,000 的首付。预计每月住房成本 $2,100.00。
每月住房总成本: $2,100.00 · 住房预算: $2,100.00 · 约束限制: 前端 28% 规则 · 实际 DTI: 32%
年收入 9 万美元、其他月债 300 美元、首付 4 万美元、利率 6.5%、30 年、房产税 2.4%、保险每年 1,800 美元、HOA 0、前端 28%、后端 36%。第一个例子是同样收入配 1.2% 税率；把当地税率翻倍到 2.4%，会在房贷本身毫无变化的情况下拿走数万美元的购买力。
常见问题
什么是债务收入比？
它是每月债务还款除以税前月收入。贷款机构分别看住房成本（前端）和全部债务（后端）。28% 和 36% 是保守指引；31% 和 43% 是常规贷款批准中常见的上限。
应该借到我能获批的最高额度吗？
通常不应该。批准额度不会给维修、医疗账单、裁员或工时减少留出空间。许多买家发现，比最高值低 10% 到 20% 的房子，才是月供仍能让自己继续储蓄的位置。
首付如何改变答案？
每多一美元首付，都会直接加到你能负担的房价上；一旦达到房价的 20%，房贷保险成本消失，又会释放更多月度预算。不要把成交费用和应急基金算进首付这笔钱里。
为什么计算器使用税前收入？
贷款机构用税前收入做 DTI 测试。你的到手工资更少，所以符合 28/36 规则的月供仍可能让人觉得紧。把结果和你的实际银行余额比较，而不是和工资比较。
如果一笔债务在过户前会还清呢？
把计算器运行两次，一次带这笔债务，一次不带。承销人通常会计入你在过户时仍会背负的债务，所以只剩两期车贷可能仍被计入，直到它真正还清。
计算器包含房贷保险吗？
它会提示 PMI 是否可能，但不把它加进住房月供，因为贷款机构使用的 DTI 测试通常按本金、利息、税、保险和 HOA 费用计算。如果首付低于 20%，请把房贷计算器估算的 PMI 加到这里的月供上。
资料来源与统计口径
- 前端（28%）和后端（36%）债务收入比限制，沿用美国住房机构长期使用的常规贷款指引。
- 最高房价由月供公式代数求解，并计入与房价挂钩的房产税。
- 结果是符合你设定的 DTI 预算的最高房价；贷款机构会综合实际收入、信用和其他因素承保，而真正舒服的预算通常更低。这是一个估算页面，不是财务建议。
最近复核于 2026-10-05.
本页只是估算工具，不构成财务建议；贷款机构的官方文件效力更高。 阅读完整免责声明。
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