Danfio 中文在线工具月供公式
本金和利息来自标准摊还公式 M = P × i / (1 − (1 + i)^−n)，其中 P 是贷款金额，i 是月利率（年利率除以 12），n 是还款月数。这个公式决定了在利率和期限固定时，每期必须还多少。
因为利息按剩余余额计收，前期还款主要是利息。320,000 美元、6.5% 的贷款，第一期约 1,733 美元是利息，只有约 290 美元是本金。这个比例在贷款生命周期里缓慢反转。
房贷计算器
美国专用工具以下计算按美国住房抵押贷款的常见规则设计：固定利率、按月还款，房产税按房价的年度税率计征，首付低于 20% 时自动加入房贷保险（PMI）；其他国家的税制、保险和房贷保险规则不同，结果仅供参考。房贷是大多数家庭一生中最大的一笔贷款，利率半个百分点的差异就可能让一套房的成本变化数万美元。这个计算器展示完整的月供——本金、利息、房产税、房主保险、HOA 费用，以及适用时的房贷保险——还有终身利息和逐年摊还表。
房贷计算器 - Danfio
https://danfio.com/tools/mortgage-calculator/ - 从本页打印
Currency: USD ($) - display only, nothing was converted
预计月供
$2,572.62
本金和利息 $2,022.62，贷款 $320,000，年利率 6.5%，期限 30 年。
- 本金和利息
- $2,022.62
- 房产税
- $400.00
- 房屋保险
- $150.00
- 房贷保险（PMI）
- $0.00
整个贷款期
- 总利息
- $408,142.36
- 本金和利息合计
- $728,142.36
- 还清月份
- 2056 年 10 月
- 首付
- $80,000 20% 的房价
每月还款的去向
- 本金和利息$2,022.62
- 房产税$400.00
- 房屋保险$150.00
百分比是各部分占预计月供的比例。
摊还表
| 年份 | 还款额 | 利息 | 本金 | 余额 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 年 | $24,271 | $20,695 | $3,577 | $316,423 |
| 第 2 年 | $24,271 | $20,455 | $3,816 | $312,607 |
| 第 3 年 | $24,271 | $20,200 | $4,072 | $308,535 |
| 第 4 年 | $24,271 | $19,927 | $4,345 | $304,191 |
| 第 5 年 | $24,271 | $19,636 | $4,636 | $299,555 |
| 第 6 年 | $24,271 | $19,325 | $4,946 | $294,609 |
| 第 7 年 | $24,271 | $18,994 | $5,277 | $289,332 |
| 第 8 年 | $24,271 | $18,641 | $5,631 | $283,701 |
| 第 9 年 | $24,271 | $18,264 | $6,008 | $277,694 |
| 第 10 年 | $24,271 | $17,861 | $6,410 | $271,284 |
| 第 11 年 | $24,271 | $17,432 | $6,839 | $264,444 |
| 第 12 年 | $24,271 | $16,974 | $7,297 | $257,147 |
| 第 13 年 | $24,271 | $16,485 | $7,786 | $249,361 |
| 第 14 年 | $24,271 | $15,964 | $8,308 | $241,053 |
| 第 15 年 | $24,271 | $15,407 | $8,864 | $232,189 |
| 第 16 年 | $24,271 | $14,814 | $9,458 | $222,732 |
| 第 17 年 | $24,271 | $14,180 | $10,091 | $212,641 |
| 第 18 年 | $24,271 | $13,505 | $10,767 | $201,874 |
| 第 19 年 | $24,271 | $12,784 | $11,488 | $190,386 |
| 第 20 年 | $24,271 | $12,014 | $12,257 | $178,129 |
| 第 21 年 | $24,271 | $11,193 | $13,078 | $165,051 |
| 第 22 年 | $24,271 | $10,317 | $13,954 | $151,097 |
| 第 23 年 | $24,271 | $9,383 | $14,888 | $136,208 |
| 第 24 年 | $24,271 | $8,386 | $15,886 | $120,323 |
| 第 25 年 | $24,271 | $7,322 | $16,949 | $103,373 |
| 第 26 年 | $24,271 | $6,187 | $18,085 | $85,289 |
| 第 27 年 | $24,271 | $4,976 | $19,296 | $65,993 |
| 第 28 年 | $24,271 | $3,683 | $20,588 | $45,405 |
| 第 29 年 | $24,271 | $2,305 | $21,967 | $23,438 |
| 第 30 年 | $24,271 | $833 | $23,438 | $0 |
年度合计四舍五入到整数美元。这里列出前 60 期月供；下载 CSV 可查看全部 360 行。
首付至少达到房价的 20%，因此月供不含房贷保险。税费和保险的托管金额每年都可能变化。
每个结果都在你的浏览器里计算。你输入的内容不会被上传、存储或分享，所以你可以放心填入贷款估算单或房源上的真实数字。
关于这个工具
房贷报价只是一个标题，不是整张账单。这个页面存在，是因为购房决策取决于一个数字——把税、保险、HOA 和房贷保险加进贷款月供后的月度总成本——而这个数字取决于你当地的税率，而不是全国平均。计算是你输入数字上的标准美国固定利率摊还公式，并且完整摊还表打印在页面上，方便你拿自己的贷款估算单核对。如果你真正关心的是余额下降得多快而不是月供多少，房贷提前还清计算器 会把额外本金并排算进同一笔贷款；如果你手里只有一个月度预算，购房负担能力计算器 会从预算倒推房价。
你在这里输入的内容不会离开浏览器：没有账户，也没有服务器接收你的数字。页面按计划复核，如果某个数字发生漂移会公开更正；维护这些工具的同一人也会读联系页邮箱。这是一个估算工具，不是批准，也不是报价——贷款机构出具的书面贷款估算单（loan estimate）才是适用于你的数字。本页只是估算工具，不构成财务建议；贷款机构的官方文件效力更高。
它是怎么工作的
月供里包含什么
房产税按你输入的年度税率计算，再除以十二。房主保险是年度保费除以十二。HOA 费用按输入值加入。三项都不进入本金和利息，却会影响你每月实际要掏出的现金。
只要首付低于房价的 20%，房贷保险（PMI）就会按你输入的 PMI 费率自动加入。大多数常规贷款在余额降到房价 80% 后取消 PMI，所以这个估算刻意偏保守，实际月供通常会先高后低。
数字背后的假设
摊还表假设每月等额还款、利息每月按未偿余额计收、没有融资的成交费用、没有逾期还款、没有提前还清。贷款机构每年会重新评估税费和保险的托管（escrow）金额，所以把它们当作估算。
这里输入的利率是按月复利的名义年利率。如果贷款机构报的利率含折扣点或费用，用 APR 计算器比较报价，让两边在同一口径上。
阅读摊还表
在头条月供下方，页面打印整个期限的摊还表，按年拆分。前面的行几乎全是利息；直到最后几年，本金占比才真正转向借款人的一侧。
底部打印的总利息是贷款机构很少主动强调的数字——你选择期限的真实成本——也是测试额外还款的自然位置，因为提前还的一美元本金会在之后每个月停止计息。
示例
示例使用页面自带的默认输入，只改设置；下面的结果与你在页面上看到的完全一致。
典型 30 年常规贷款
房价: $400,000.00 · 首付: $80,000.00 · 利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 房产税税率: 1.2% · 房屋保险: $1,800.00 · HOA 费用: $0.00 · PMI 费率: 0.5% · 首次还款月份: Sep 2026
预计月供
$2,572.62
本金和利息 $2,022.62，贷款 $320,000，年利率 6.5%，期限 30 年。
本金和利息: $2,022.62 · 房产税: $400.00 · 房屋保险: $150.00 · 房贷保险（PMI）: $0.00
400,000 美元房价、20% 首付、6.5%、30 年、房产税 1.2%、保险 1,800、无 HOA、PMI 0.5%。20% 首付让房贷保险完全不进入月供。
低首付、15 年期限
房价: $350,000.00 · 首付: $17,500.00 · 利率: 5.9% · 贷款期限: 15 years · 房产税税率: 1.1% · 房屋保险: $1,500.00 · HOA 费用: $0.00 · PMI 费率: 0.55% · 首次还款月份: Sep 2026
预计月供
$3,386.12
本金和利息 $2,787.89，贷款 $332,500，年利率 5.9%，期限 15 年。
本金和利息: $2,787.89 · 房产税: $320.83 · 房屋保险: $125.00 · 房贷保险（PMI）: $152.40
350,000 美元房价、5% 首付、5.9%、15 年、房产税 1.1%、保险 1,500、无 HOA、PMI 0.55%。5% 首付带来 PMI，但更短的期限大幅削减总利息。
更高价位与 HOA 费用
房价: $600,000.00 · 首付: $120,000.00 · 利率: 5.5% · 贷款期限: 30 years · 房产税税率: 1.8% · 房屋保险: $2,400.00 · HOA 费用: $250.00 · PMI 费率: 0.5% · 首次还款月份: Sep 2026
预计月供
$4,075.39
本金和利息 $2,725.39，贷款 $480,000，年利率 5.5%，期限 30 年。
本金和利息: $2,725.39 · 房产税: $900.00 · 房屋保险: $200.00 · HOA + PMI: $250.00
600,000 美元房价、20% 首付、5.5%、30 年、房产税 1.8%、保险 2,400、HOA 250、PMI 0.5%。高税率地区和公寓协会可能在 P&I 之上再加三分之一或更多。
同一笔贷款，税率翻倍
房价: $400,000.00 · 首付: $80,000.00 · 利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 房产税税率: 2.4% · 房屋保险: $1,800.00 · HOA 费用: $0.00 · PMI 费率: 0.5% · 首次还款月份: Sep 2026
预计月供
$2,972.62
本金和利息 $2,022.62，贷款 $320,000，年利率 6.5%，期限 30 年。
本金和利息: $2,022.62 · 房产税: $800.00 · 房屋保险: $150.00 · 房贷保险（PMI）: $0.00
400,000 美元房价、20% 首付、6.5%、30 年、房产税 2.4%、保险 1,800、无 HOA、PMI 0.5%。其他输入与第一个例子相同；只有税率翻倍，月供正好多四百美元——多出的 1.2% 房价除以十二。
常见问题
按我的收入能负担多少钱的房子？
贷款机构通常把住房成本限制在税前月收入的 28%，总债务还款限制在 36%。购房负担能力计算器从这些限制倒推最高房价，包括税和保险。
首付越多月供一定越低吗？
是，两个方向。更大的首付缩小贷款本身，而且一旦达到房价的 20%，常规贷款机构不再要求房贷保险。40 万美元的房子，从 10% 首付到 20% 首付通常每月减少几百美元。
这里的房产税怎么估？
用你输入的年税率乘以房价再除以十二。1.2% 的默认值接近全国平均有效税率，但有效税率从夏威夷和科罗拉多低于 0.5% 到伊利诺伊、新泽西和德州超过 2% 不等，所以用你所在县的税率替换默认值。
什么是 PMI，什么时候消失？
私人房贷保险在首付低于 20% 时保护贷款机构。它通常每年花费贷款金额的 0.3% 到 1.5%。根据《房主保护法》（Homeowners Protection Act），借款人可以在余额降到原始价值 80% 时申请取消，贷款机构必须在 78% 时自动取消。
15 年房贷比 30 年更好吗？
15 年贷款通常利率更低，总利息总是少得多，但月供大约高三分之一。正确答案取决于更高的月供是否仍给应急基金和退休储蓄留出空间。
为什么第一期几乎全是利息？
利息按未偿余额计收，而余额在第一个月最大。随着余额下降，利息部分缩小，本金部分增长。这就是为什么贷款早期的额外还款比之后同样金额更有力。
额外还款会怎样改变摊还表？
额外本金会缩短期限并减少总利息，因为今天多还的每一美元都会让之后所有月份停止计息。房贷提前还清计算器会给出特定额外还款能省下多少时间和利息。
可以在美国以外使用这个计算器吗？
可以。本金和利息的算术在哪里都一样。本地差异在附加项：税率、保险成本、房贷保险规则，以及还款是按月还是每两周。调整这些字段以匹配你的市场。
资料来源与统计口径
- 摊还公式：美国《诚实借贷法》（Regulation Z）下封闭式房贷披露使用的标准年金公式。
- PMI 默认 0.5%/年反映常规贷款中借款人自付的典型费率；贷款机构的报价永远优先。
- 房产税默认 1.2%/年近似美国全国平均有效税率。
最近复核于 2026-10-05.
本页只是估算工具，不构成财务建议；贷款机构的官方文件效力更高。 阅读完整免责声明。
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