Danfio 中文在线工具月供公式
本金和利息来自标准摊还公式 M = P x i / (1 - (1 + i)^-n)，其中 P 是融资金额，i 是月利率，n 是月供期数。月度房贷保险保费单独估算，再加在上面。
因为利息按剩余余额计收，第一期还款几乎全部是利息。在 343,661 美元的融资金额上——337,750 美元基本贷款（35 万美元房价、3.5% 首付即 12,250 美元）加上 5,911 美元预付保费——6.5% 利率下第一期约有 1,861 美元是利息。
FHA 联邦住房管理局贷款计算器
美国专用工具以下计算按美国联邦住房管理局（FHA）贷款的规则设计：多数购房的最低首付为 3.5%，预付房贷保险（UFMIP）为基本贷款额的 1.75%，年度房贷保险（MIP）按 2026 年现行费率档位估算；其他国家的政府担保贷款和房贷保险规则不同，结果仅供参考。FHA 贷款是由联邦住房管理局承保、由私人贷款机构发放的房贷。由于政府为贷款机构承担违约风险，FHA 贷款接受低至购房价格 3.5% 的首付，是信用评分难以获得常规贷款定价的首次购房者常用的一条路径。作为交换，借款人分两部分支付房贷保险：预付保费（UFMIP）和年度保费（MIP），这个计算器把两者都算进去。
FHA 联邦住房管理局贷款计算器 - Danfio
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Currency: USD ($) - display only, nothing was converted
预计 FHA 月供
$2,326.97
$2,172.17 本金和利息，融资额 $343,661，年利率 6.5%，期限 30 年，另加预计 $154.80 的房贷保险保费。
- 融资金额
- $343,661
- 预付 MIP（1.75%）
- $5,911
- 总利息
- $438,320.19
- 还清月份
- 2056 年 10 月
贷款概要
- 房价
- $350,000
- 首付
- $12,250 占房价的 3.5%
- 基本贷款
- $337,750 房价减去首付
- 年度 MIP（第一年）
- $1,858 占基本贷款的 0.55%
融资金额的构成
- 基本贷款$337,750.00
- 预付 MIP（1.75%）$5,910.63
UFMIP 是基本贷款额——房价减去首付——的 175 个基点（1.75%），HUD 手册 4000.1 规定所有房贷都适用。这里把它融资进余额，这也是大多数 FHA 贷款的成交方式。
摊还表
| 年份 | 还款额 | 利息 | 本金 | 余额 |
|---|---|---|---|---|
| 第 1 年 | $26,066 | $22,225 | $3,841 | $339,819 |
| 第 2 年 | $26,066 | $21,968 | $4,098 | $335,721 |
| 第 3 年 | $26,066 | $21,693 | $4,373 | $331,348 |
| 第 4 年 | $26,066 | $21,400 | $4,666 | $326,682 |
| 第 5 年 | $26,066 | $21,088 | $4,978 | $321,704 |
| 第 6 年 | $26,066 | $20,754 | $5,312 | $316,392 |
| 第 7 年 | $26,066 | $20,399 | $5,667 | $310,725 |
| 第 8 年 | $26,066 | $20,019 | $6,047 | $304,678 |
| 第 9 年 | $26,066 | $19,614 | $6,452 | $298,226 |
| 第 10 年 | $26,066 | $19,182 | $6,884 | $291,342 |
| 第 11 年 | $26,066 | $18,721 | $7,345 | $283,997 |
| 第 12 年 | $26,066 | $18,229 | $7,837 | $276,160 |
| 第 13 年 | $26,066 | $17,704 | $8,362 | $267,798 |
| 第 14 年 | $26,066 | $17,144 | $8,922 | $258,877 |
| 第 15 年 | $26,066 | $16,547 | $9,519 | $249,357 |
| 第 16 年 | $26,066 | $15,909 | $10,157 | $239,200 |
| 第 17 年 | $26,066 | $15,229 | $10,837 | $228,363 |
| 第 18 年 | $26,066 | $14,503 | $11,563 | $216,800 |
| 第 19 年 | $26,066 | $13,729 | $12,337 | $204,463 |
| 第 20 年 | $26,066 | $12,903 | $13,164 | $191,300 |
| 第 21 年 | $26,066 | $12,021 | $14,045 | $177,255 |
| 第 22 年 | $26,066 | $11,080 | $14,986 | $162,269 |
| 第 23 年 | $26,066 | $10,077 | $15,989 | $146,280 |
| 第 24 年 | $26,066 | $9,006 | $17,060 | $129,219 |
| 第 25 年 | $26,066 | $7,863 | $18,203 | $111,017 |
| 第 26 年 | $26,066 | $6,644 | $19,422 | $91,595 |
| 第 27 年 | $26,066 | $5,344 | $20,722 | $70,872 |
| 第 28 年 | $26,066 | $3,956 | $22,110 | $48,762 |
| 第 29 年 | $26,066 | $2,475 | $23,591 | $25,171 |
| 第 30 年 | $26,066 | $895 | $25,171 | $0 |
摊还表只包含本金和利息——年度 MIP 不计入余额。年度合计四舍五入到整数美元；月度视图列出前 60 期，下载 CSV 可查看全部 360 行。
总额包含本金、利息和估算的第一年房贷保险保费。真实 MIP 每月按递减余额计收，所以这里的滚动合计会略微高估，让比较保持保守。房产税、房主保险和 HOA 费用是另外的成本。若在成交时用现金支付 1.75% 的 UFMIP 而不是融资，月供会降低，但前期现金支出更多。
每个结果都在你的浏览器里计算。你输入的内容不会被上传、存储或分享，所以你可以放心尝试不同的房价、首付、利率和期限，不必担心有谁看到这些数字。
关于这个工具
政府担保让 FHA 贷款可以接受低至 3.5% 的首付，而这份担保的代价是分两部分支付的房贷保险。这个页面包含按基本贷款额 1.75% 计算的预付保费，以及分十二期月付的年度保费。
你输入的内容不会被上传、存储或分享——计算在你的浏览器本地运行。本金和利息来自标准摊还公式 M = P × i / (1 − (1 + i)^−n)，年度保费按初始贷款金额计算再除以十二，预付保费按基本贷款利率一起融资。
在假设更高首付能去掉保险之前，先读 HUD 的档位。公寓项目审批、县级贷款限额、成交费用、房产税和保险托管都不在模型内，而且年度保费会随着余额偿还而下降。本页只是估算工具，不构成财务建议；贷款机构的官方文件效力更高。
它是怎么工作的
3.5% 的最低首付
HUD 手册 4000.1 把 FHA 购房的最低首付定为“至少为调整后价值的 3.5%”。对于购房，基本贷款额是房价减去首付，所以计算器正好使用房价的这个百分比。
3.5% 的下限适用于大多数购房。更高的首付并不会去掉标准 FHA 项目的房贷保险，所以更大首付主要换来的是更小的余额——从而更低的月供、更少的利息，并且在 15 年期限下缩短承担 MIP 的时间。这里的 3.5% 只是说明，不会强制把你的输入改成这个比例。
1.75% 的预付房贷保险
用手册的话说，UFMIP 是“基本贷款额的 175 个基点（bps）（1.75%）”——基数是你要借的贷款，而不是房价——并且适用于所有 FHA 承保的房贷。337,750 美元基本贷款对应的保费是 5,911 美元。
这笔保费可以在成交时用现金支付，也可以融资进贷款。融资会同时提高余额和对其计收的利息，但成交时不需要掏现金；这个计算器选择融资，这也是大多数 FHA 贷款的成交方式。
年度房贷保险
在 UFMIP 之外，FHA 贷款还有年度 MIP，分 12 期等额月付。2026 年现行的费率：30 年期、首付 5% 或以下为 0.55%；30 年期、首付高于 5% 为 0.50%；15 年期无论首付多少都是 0.15%。这些档位仅供你参考，计算器不会自动切换。
MIP 每月按未偿余额计收，所以会随着贷款偿还而下降。作为第一年的估算，这个页面把年费率应用到初始贷款金额再除以 12——略微偏高的估算，让比较保持保守。
比权益活得更久的保费
FHA 贷款的房贷保险不是那种到 20% 权益就消失的临时成本（常规贷款可以）。大多数按最低首付做的 30 年 FHA 贷款，年度保费会跑完整个期限，唯一去掉它的办法是再融资到别的项目。
这改变了首付的用途。首付超过 10% 会降低年度 MIP 档位和余额，也打开另一条退出路径：当贷款相对房价足够低时，转成常规贷款再融资可以彻底去掉保费。只付 3.5% 并停在那里，则保费与这条退出路径都要等房价上涨。
所以把 FHA 报价和常规报价放在总月供上比，而不是比利率。FHA 的利率常常更低，而保费往往在前几年就把这份优势吃掉——页面顶部印的那两行，正是要相加的两个数。
示例
示例使用页面自带的默认输入，只改设置；下面的结果与你在页面上看到的完全一致。
首次购房者踩在 3.5% 下限
房价: $350,000.00 · 首付: 3.5% · 年度 MIP 费率: 0.55% · 利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 首次还款月份: Oct 2026
预计 FHA 月供
$2,326.97
$2,172.17 本金和利息，融资额 $343,661，年利率 6.5%，期限 30 年，另加预计 $154.80 的房贷保险保费。
融资金额: $343,661 · 预付 MIP（1.75%）: $5,911 · 总利息: $438,320.19 · 还清月份: 2056 年 9 月
35 万美元房价、3.5% 首付、0.55% MIP、6.5%、30 年。首付 3.5%（12,250 美元），加上 337,750 美元基本贷款上 5,911 美元的预付保费。
首付达到 10%
房价: $400,000.00 · 首付: 10% · 年度 MIP 费率: 0.5% · 利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 首次还款月份: Oct 2026
预计 FHA 月供
$2,465.27
$2,315.27 本金和利息，融资额 $366,300，年利率 6.5%，期限 30 年，另加预计 $150.00 的房贷保险保费。
融资金额: $366,300 · 预付 MIP（1.75%）: $6,300 · 总利息: $467,195.46 · 还清月份: 2056 年 9 月
40 万美元房价、10% 首付、0.5% MIP、6.5%、30 年。首付超过 5% 后，30 年期年度 MIP 从 0.55% 降到 0.50%。
15 年期限与 0.15% 的低 MIP
房价: $300,000.00 · 首付: 5% · 年度 MIP 费率: 0.15% · 利率: 5.75% · 贷款期限: 15 years · 首次还款月份: Oct 2026
预计 FHA 月供
$2,443.72
$2,408.09 本金和利息，融资额 $289,988，年利率 5.75%，期限 15 年，另加预计 $35.63 的房贷保险保费。
融资金额: $289,988 · 预付 MIP（1.75%）: $4,988 · 总利息: $143,467.88 · 还清月份: 2041 年 9 月
30 万美元房价、5% 首付、0.15% MIP、5.75%、15 年。15 年期在任何首付水平下都适用 0.15% 的年度 MIP。
更高首付，更低月度负担
房价: $500,000.00 · 首付: 20% · 年度 MIP 费率: 0.5% · 利率: 6% · 贷款期限: 30 years · 首次还款月份: Oct 2026
预计 FHA 月供
$2,606.84
$2,440.17 本金和利息，融资额 $407,000，年利率 6%，期限 30 年，另加预计 $166.67 的房贷保险保费。
融资金额: $407,000 · 预付 MIP（1.75%）: $7,000 · 总利息: $471,461.43 · 还清月份: 2056 年 9 月
50 万美元房价、20% 首付、0.5% MIP、6.0%、30 年。更大的首付缩小基本贷款、1.75% 的 UFMIP 和利息——但年度 MIP 会伴随整笔贷款。
常见问题
FHA 贷款需要多少首付？
大多数购房至少需要购房价格的 3.5%，依据 HUD 手册 4000.1。这是贷款机构可以接受的最低值；更大的首付会降低你的基本贷款、预付和年度房贷保险以及月供，但不会去掉标准 FHA 项目下的房贷保险。
1.75% 的 UFMIP 是按房价还是按贷款金额计算？
按贷款金额。预付保费是基本贷款额的 175 个基点——购房价格减去首付，在加上保费本身之前。30 万美元的房子、3.5% 首付，基本贷款是 289,500 美元，所以 1.75% 是 5,066 美元，不是 5,250 美元。
UFMIP 可以在成交时支付而不是融资吗？
可以。在成交时用现金支付 1.75% 的预付保费，可以让它不进入余额，从而降低月供和整笔贷款的利息。融资在成交时不需要掏钱，但会增加余额并产生利息——这个选择是现在掏现金还是长期多付。
FHA 贷款的年度 MIP 会消失吗？
对于 2013 年 6 月 3 日之后发放的大多数贷款，年度 MIP 会持续整笔贷款，无论你积累多少净值——这也是 FHA 借款人在拥有 20% 净值后常常再融资转入常规贷款的原因之一。15 年期是一个部分例外，余额降到一定门槛以下后可以去掉 MIP。
这里的月度 MIP 是怎么估的？
把年度 MIP 费率应用到初始贷款金额再除以 12，作为第一年的估算。在真实贷款中，保费每月按递减余额计收，所以会逐月略微变小；这个页面的固定估算是小幅高估，让任何比较保持保守。
资料来源与统计口径
- UFMIP 175 个基点（1.75%）的基本贷款额和 3.5% 最低首付：HUD 手册 4000.1，《FHA 单户住房政策手册》（印刷页 1044 和 181）。
- 年度 MIP 档位：2026 年现行的 FHA 房贷保险费率表（0.55% / 0.50% / 0.15% 三档）。
- 摊还公式：美国《诚实借贷法》（Regulation Z）下封闭式贷款使用的标准年金公式。UFMIP 与基本贷款按同一利率融资。
最近复核于 2026-10-28.
本页只是估算工具，不构成财务建议；贷款机构的官方文件效力更高。 阅读完整免责声明。
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