以下计算按美国联邦住房管理局（FHA）HECM 反向抵押贷款的规则设计：最大索偿额（MCA）取评估价、全国抵押贷款限额（购房 HECM 还要加上合同价）中的最小值，本金限额 = MCA × 本金限额因子（PLF），借款人年龄按交割日 183 天规则取整；其他国家的反向抵押贷款规则不同，结果仅供参考。反向抵押贷款（FHA 承保的 HECM）允许至少一位 62 岁或以上的借款人把房屋净值转换为款项，而不需要每月还款。可用金额从一个数字开始：最大索偿额（MCA）——评估价与全国抵押贷款限额中的较小者（购房 HECM 还要加上合同价）——乘以 HUD 按借款人年龄和预期利率（Expected Rate）发布的本金限额因子（PLF）。
反向抵押贷款计算器 - Danfio
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预计初始本金限额
$225,000.00
$500,000.00 最大索偿额 × 45% 因子 = $225,000.00
这个计算器根据你的输入完成这次乘法，并使用 HUD 手册 4000.1 的原文措辞处理 MCA、183 天年龄取整、预期利率规则和披露要求。它唯一无法提供的是 PLF 本身：FHA 在 HUD 网站上发布这个因子，这个页面没有可以诚实固定的静态表，所以 PLF 是一个标注清楚的字段，由你从贷款机构的披露文件中填入。
在最后一位借款人离开或出售房屋之前，反向抵押贷款不需要每月还款，而是以房屋作担保不断增长余额。至少一位借款人必须年满 62 岁，可提取金额从最大索偿额乘以 HUD 发布的本金限额因子开始。
运行这个页面不需要账户，你输入的生日、交割日和预期利率永远不会被上传。最大索偿额是评估价与全国抵押贷款限额中的较小者，本金限额用它乘以你提供的因子，当下一生日在交割后 183 天内时按整年取整，遵循 HUD 手册 4000.1。以上限额基于 HUD 2025 周期；如果 2026 周期更新，请以 HUD 公布的数字为准。
在依赖这里的任何数字之前，先读贷款机构的披露文件。居住规则、低于 20% 的咨询提示、服务费、房贷保险费、房产税和保险义务，以及把房屋保持为主要居所的要求，都不在模型内。本页只是估算工具，不构成财务建议；贷款机构的官方文件效力更高。
HUD 4000.1 把 MCA 定义为评估价与全国抵押贷款限额中的较小者；对于购房 HECM，合同价作为第三条、具有约束力的腿加入。这个页面采用同样的最小值：你的评估价、全国限额，以及在你打开购房 HECM 时的合同价。
这里的全国限额来自 HUD 在 4000.1 中印出的 2025 周期合规贷款链——806,500 美元的合规限额、150% 高成本单户限额 1,209,750 美元，以及阿拉斯加、夏威夷、关岛和维尔京群岛的 1,814,625 美元。HECM 全国限额跟随《国家住房法》第 255(g)/(m) 条和《联邦住房抵押贷款公司法》第 305(a)(2) 条中的最大索偿交叉引用。以上限额基于 HUD 2025 周期；如果 2026 周期更新，请以 HUD 公布的数字为准。
用 HUD 4000.1 自己的话说，PLF 是“FHA 提供的、用于计算初始本金限额的乘数，可在 HUD 网站上获得”。本金限额是 MCA 乘以该因子。FHA 按最年轻借款人的年龄和预期利率查找因子——由于因子表不是本网站可以留存的静态页面，因子是一个由你填写的字段，并明确标注为这样。
预期利率是用来查找因子的利率。对于固定利率 HECM，它就是票据利率（Note rate）；对于浮动利率 HECM，它是贷款机构利差加上联邦储备委员会 H.15 统计发布中周平均 10 年期 CMT 指数。两者都以你输入的值进入，所以页面从不猜测过时的周指数——贷款机构预期利率披露上的数字永远是最该输入的那个。预期利率仅用于展示利率类型与市场基准，不改变本金限额。
当下一生日在交割后 183 天内时，HUD 4000.1 会把年龄取整到最近的整年。按 HECM 的年龄取整规则，这个页面输入最年轻借款人或符合条件的非借款配偶的生日和交割日，显示的年龄要么是已满年份，要么在下一生日不到 183 天时多加一岁。
如果最年轻年龄计算出来低于 62，就不显示本金限额——最年轻借款人或符合条件的非借款配偶需要至少 62 岁才能使用 HECM；61 岁加 183 天内生日按取整规则算作 62 岁，仍然通过资格门。
HUD 4000.1 要求这个页面如实复现两项额外披露。第一，当存在不合格的非借款配偶（ineligible NBS）时，贷款机构必须披露按最年轻不合格配偶年龄本可获得的本金限额。第二，当因子低于 20% 时，贷款机构必须建议你与 HECM 顾问讨论这是否对你的情况有帮助。
不合格配偶的年龄在这里用同样的 183 天规则计算，但披露金额本身需要 HUD 的因子表，这个页面不会编造——该数字来自贷款机构的 HECM 系统或披露文件。低于 20% 的情形完全按手册所述标出。
示例使用页面自带的默认输入，只改设置；下面的结果与你在页面上看到的完全一致。
评估价: $500,000.00 · 购房 HECM: 否，标准 HECM · 利率类型: 固定利率 · 预期利率: 6.5% · PLF —— 查看你的 HUD 表 / 贷款机构披露: 45% · 交割日: Oct 1, 2026 · 最年轻借款人 / 符合条件的 NBS 生日: Jan 15, 1956 · 不合格非借款配偶: 否
预计初始本金限额
$225,000.00
$500,000.00 最大索偿额 × 45% 因子 = $225,000.00
最大索偿额（MCA）: $500,000 · PLF: 45% · 预期利率: 6.5% · 最年轻年龄: 71 岁
50 万美元评估价、标准 HECM、固定利率、预期利率 6.5%、45% 因子、2026-10-01 交割、1956-01-15 生日。50 万美元评估价低于全国限额，所以 MCA 就是完整的 50 万美元，45% 的示例因子给出 225,000 美元的初始本金限额。
评估价: $1,900,000.00 · 购房 HECM: 否，标准 HECM · 利率类型: 固定利率 · 预期利率: 6.5% · PLF —— 查看你的 HUD 表 / 贷款机构披露: 60% · 交割日: Oct 1, 2026 · 最年轻借款人 / 符合条件的 NBS 生日: Jan 15, 1956 · 不合格非借款配偶: 否
预计初始本金限额
$725,850.00
$1,209,750.00 最大索偿额 × 60% 因子 = $725,850.00
最大索偿额（MCA）: $1,209,750 · PLF: 60% · 预期利率: 6.5% · 最年轻年龄: 71 岁
190 万美元评估价、标准 HECM、固定利率、预期利率 6.5%、60% 因子、2026-10-01 交割、1956-01-15 生日。超过 1,209,750 美元后，MCA 被全国限额截住（页面上展示的 2025 周期推导值），所以 190 万美元的房子和 60% 因子得到 725,850 美元。
评估价: $500,000.00 · 购房 HECM: 是，购房 HECM · 合同价: $420,000.00 · 利率类型: 浮动利率 · 预期利率: 7.25% · PLF —— 查看你的 HUD 表 / 贷款机构披露: 50% · 交割日: Oct 1, 2026 · 最年轻借款人 / 符合条件的 NBS 生日: Jan 15, 1956 · 不合格非借款配偶: 否
预计初始本金限额
$210,000.00
$420,000.00 最大索偿额 × 50% 因子 = $210,000.00
最大索偿额（MCA）: $420,000 · PLF: 50% · 预期利率: 7.25% · 最年轻年龄: 71 岁
50 万美元评估价、购房 HECM、合同价 42 万美元、浮动利率、预期利率 7.25%、50% 因子、2026-10-01 交割、1956-01-15 生日。打开购房选项后，420,000 美元的合同价是 MCA 三条腿中最小的一条；按 50% 因子，初始本金限额是 210,000 美元。浮动利率的预期利率是利差加 10 年期 CMT，取自披露文件。
评估价: $800,000.00 · 购房 HECM: 否，标准 HECM · 利率类型: 浮动利率 · 预期利率: 7.25% · PLF —— 查看你的 HUD 表 / 贷款机构披露: 15% · 交割日: Oct 1, 2026 · 最年轻借款人 / 符合条件的 NBS 生日: Jan 15, 1956 · 不合格非借款配偶: 否
预计初始本金限额
$120,000.00
$800,000.00 最大索偿额 × 15% 因子 = $120,000.00
最大索偿额（MCA）: $800,000 · PLF: 15% · 预期利率: 7.25% · 最年轻年龄: 71 岁
80 万美元评估价、标准 HECM、浮动利率、预期利率 7.25%、15% 因子、2026-10-01 交割、1956-01-15 生日。15% 因子把初始本金限额定在 120,000 美元，并触发低于 20% 的提示——HUD 要求贷款机构建议借款人讨论这样的因子是否有帮助。
本金限额是 HUD 公式在扣除之前允许的初始上限。贷款机构随后会减去强制义务和任何要求的预留（set-aside），发起费用和预付房贷保险在成交时从余额中支付，所以你实际提取的现金更少。这个页面展示本金限额，并明确说明了这一点。
HUD 4000.1 把这个因子称为“FHA 提供的、可在 HUD 网站上获得的乘数”，而这些表由 HUD 的系统提供，而不是静态页面。两次独立的网络检查（一次美国 runner、一次本地直接抓取）都没有找到可以固定的静态表，所以编造一个会比把字段留给你更糟。请从贷款机构的 HECM 披露文件输入因子——字段标签正是这么写的。
对于固定利率 HECM，预期利率就是票据利率。对于浮动利率 HECM，它是贷款机构利差加上联邦储备委员会 H.15 发布中周平均 10 年期 CMT 指数。两者都是预期利率披露上的数字；页面接受你输入的值，所以它从不猜测过时的周指数。
当下一生日在交割后不到 183 天时，HUD 会把借款人年龄向上取整到下一整年用于查找因子；否则使用已满年份。这个页面对最年轻借款人或符合条件的非借款配偶应用该规则，并打印是否取整。
如果配偶在产权上但不是借款人，且不符合延期期规则，HUD 仍要求贷款披露按最年轻不合格配偶年龄本可获得的本金限额。这个年龄在这里计算；实际披露金额需要 HUD 的因子表，所以它来自贷款机构的 HECM 系统或披露文件。
不是——它是 HUD 4000.1 规定的披露：贷款机构必须建议你与 HECM 顾问讨论低于 20% 的因子是否会改善你的情况，并权衡成本。计算器只是如实发出同样的标记，而不是假装这个数字很慷慨。
不。房屋产权仍然属于你（或你的信托）；HECM 像任何抵押贷款一样是一项留置权。当最后一位借款人离开或出售时贷款到期，届时用售房款偿还余额加应计利息——对于固定利率单次提取，余额主要通过利息和房贷保险费增长。
最近复核于 2026-10-04.
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