Danfio 中文在线工具净运营收入是房产，不是交易
从一整年的租金开始，减去你预期的空置和收租损失，就得到房产实际收取的钱。然后减去运营成本：房产税、房东保险、维护和维修、管理、HOA 费用，以及房东在还房贷之前支付的其他一切。
剩下的就是净运营收入。它刻意忽略贷款，这正是它可以在两套房产之间、两个买家之间比较的原因。用它除以购买价格就得到资本化率：全现金买家会获得的回报。
出租房产计算器
美国专用工具以下计算按美国住宅出租的常见规则设计，折旧按美国住宅出租 27.5 年直线折旧（IRS Pub 527）处理；这是简化模型，未含月中惯例、成交费入基数和折旧回收，其他国家的税法与租赁规则完全不同，结果仅供参考。出租房产有两种常被混淆的回报。一种是房产本身的回报：它收取的租金减去运营成本，再除以它的成本。另一种是你的钱的回报：还完房贷后剩下的现金，除以你投入的现金。杠杆抬高第二种，却不改变第一种。
出租房产计算器 - Danfio
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Currency: USD ($) - display only, nothing was converted
月度现金流
$127.85
$18,600 的净运营收入减去 $17,066 的房贷还款，对应投入现金 $81,000。
- 资本化率
- 6.2% 净运营收入除以价格
- 现金回报率
- 1.89% 现金流除以投入的现金
- 偿债覆盖率
- 1.09× 贷款机构通常要求 1.20× 以上
- 百分之一规则
- 0.83% 月租金除以购买价格
每 1 美元租金的去向
- 空置与收租损失$1,500
- 运营成本$9,900
- 房贷还款$17,066
- 现金流$1,534
在有杠杆的房产上，房贷通常占最大的一块，这也是利率小幅变动就比其他任何输入更能改变答案的原因。
全年的数字
| 项目 | 金额 |
|---|---|
| 毛租金：每月 $2,500 | $30,000.00 |
| 减：空置与收租损失 | −$1,500.00 |
| 实际收取的租金 | $28,500.00 |
| 减：房产税、保险、维护、管理与 HOA | −$9,900.00 |
| 净运营收入 | $18,600.00 |
| 减：房贷还款 | −$17,065.80 |
| 现金流 | $1,534.20 |
| 加：租客代还的本金 | $2,514.84 |
| 税前第一年总回报 | $4,049.04 |
| 折旧扣除 | $8,727.27 |
| 折旧带来的节税额 | $2,094.54 |
租客代还的本金是一种回报，即使它留在房子里：钱是租客付的，而它属于你。折旧是纸面扣除，只有通过报税才会变成现金。
其他房贷利率会怎样
| 利率 | 月供 | 年度现金流 | 偿债覆盖率 | 现金回报率 |
|---|---|---|---|---|
| 5% | $1,208 | $4,106 | 1.28× | 5.07% |
| 5.5% | $1,278 | $3,270 | 1.21× | 4.04% |
| 6% | $1,349 | $2,412 | 1.15× | 2.98% |
| 6.5% | $1,422 | $1,534 | 1.09× | 1.89% |
| 7% | $1,497 | $637 | 1.04× | 0.79% |
| 7.5% | $1,573 | -$279 | 0.99× | -0.34% |
除融资之外的一切都保持不变，这是唯一能看清“回报里有多少是借来的”的方法。
毛租金倍数为 10，按 27.5 年住宅折旧表计算的年折旧扣除为 $8,727。增值、租金增长、大额资本支出以及未来出售的税，都不在这个模型内。
现金流没有算进去什么
- 房贷那一行只含本金和利息：房产税、保险、维护和管理都在它上面的运营成本里，不重复计入。
- 租客替你还掉的本金，第一年就发生了，但它是回报而不是现金流，所以只出现在年度表里。
- 折旧是纸面扣除，按你的边际税率折算成节税额，没有任何一分钱现金因此流动。
- 增值、租金增长、大额资本支出以及未来出售时要交的税，都不在这个模型里。
这个计算器同时报告两者，还给出贷款机构会看的覆盖率、房东仍在引用的百分之一规则，以及让出租房产不同于任何其他投资的折旧扣除。每个数字都来自你输入的租金、运营成本和贷款，所以答案是描述一笔具体交易，而不是市场平均值。
关于这个工具
只有当资本化率高于房贷利率时，杠杆才会抬高出租回报；同一套房产可以是很好的全现金买入，却是糟糕的融资买入。净运营收入、现金回报率和偿债覆盖率从三个不同角度衡量这笔交易。
你输入的租金、成本和贷款留在本地设备，在浏览器中计算，不上传、不存储。净运营收入是扣除空置后的已收租金减去运营成本；资本化率用它除以价格；现金回报率用现金流除以投入的现金；折旧遵循 IRS Publication 527 描述的 27.5 年直线折旧。
增值、租金增长、大额资本支出的时点、折旧回收、被动活动限制、驱逐成本以及当地租金管制都在模型之外。本页只是估算工具，不构成财务建议；贷款机构的官方文件效力更高。在把现金流算进去之前，先测试一个空置和维修偏重的年份。
它是怎么工作的
杠杆与现金回报率
从净运营收入中减去房贷还款，就得到现金流。用它除以投入的现金——首付加上成交费用以及你必须持有的任何储备——就得到现金回报率。这个比率衡量的是你的钱，而不是房产本身，所以同一笔交易对不同买家可能给出不同的数字。
杠杆只在资本化率高于房贷利率时放大回报：如果资本化率高于房贷利率，借钱会提高现金回报率；如果更低，借钱会降低它并增加风险，因为房贷利息比房产本身赚回来的更多。这就是为什么本页的利率表只移动融资、其他一切不动：它展示回报中有多少是借来的，而不是房产赚来的。
覆盖率、百分之一规则与折旧
贷款机构用净运营收入除以年度房贷还款，得到偿债覆盖率，大多数希望达到 1.2 或更好。低于这个数，一次空置或一次维修就会以错过还款的形式出现，而不是一个糟糕的月份。
百分之一规则是更老的简写：月租金至少应为购买价格的 1%。它写于利率远高于现在的年代，在大多数昂贵市场都失效，但它仍然是最快的房源筛选器。
折旧是只有房产才有的扣除。住宅出租按建筑价值而不是土地价值在 27.5 年内摊销，即使某一年什么都没花，扣除也会降低应税收入。它不是现金，而且在出售时会被回收，这就是为什么它显示在现金数字旁边，而不是加进现金数字。
运营年度：空置、维护与大额账单
拖垮出租房产的数字很少出现在第一份租约上：两次租客之间的空置、维修偏重的一年，以及每隔几年而不是每个月到来的资本工程。因为它们都流经净运营收入，在这里测试更高的空置或更重的维护，就能看出它们在还房贷之前拿走了第一年现金流的多少。
常见的计划是空置和收租损失为毛租金的 5% 到 8%，维护和维修为 8% 到 12%，并随建筑年龄上升，再为屋顶或供暖设备这类十年一遇的项目准备一笔有资金的储备。折旧是其中唯一稳定不变的部分：建筑价值上的 27.5 年直线扣除在糟糕年份也不会缩水，这就是为什么页面把它显示在现金数字旁边，而不是折进现金数字。
示例
示例使用页面自带的默认输入，只改设置；下面的结果与你在页面上看到的完全一致。
30 万美元的单元，月租 2,500 美元
购买价格: $300,000.00 · 首付: 25% · 房贷利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 月租金: $2,500.00 · 空置与收租损失: 5% · 房产税: $3,600.00 · 房东保险: $1,500.00 · 维护与维修: 8% · 物业管理: 8% · HOA 费用: $0.00 · 其他月度成本: $0.00 · 已付成交费用: $6,000.00 · 价格中的土地份额: 20% · 边际税率: 24%
月度现金流
$127.85
$18,600 的净运营收入减去 $17,066 的房贷还款，对应投入现金 $81,000。
资本化率: 6.2% · 现金回报率: 1.89% · 偿债覆盖率: 1.09× · 百分之一规则: 0.83%
房产产生 6.2% 的资本化率，但 6.5% 的房贷拿走了大部分：现金流约每月 128 美元，覆盖率 1.09，低于贷款机构通常想要的 1.2。
同一单元全现金买入
购买价格: $300,000.00 · 首付: 100% · 房贷利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 月租金: $2,500.00 · 空置与收租损失: 5% · 房产税: $3,600.00 · 房东保险: $1,500.00 · 维护与维修: 8% · 物业管理: 8% · HOA 费用: $0.00 · 其他月度成本: $0.00 · 已付成交费用: $0.00 · 价格中的土地份额: 20% · 边际税率: 24%
月度现金流
$1,550.00
$18,600 的净运营收入减去 $0 的房贷还款，对应投入现金 $300,000。
资本化率: 6.2% · 现金回报率: 6.2% · 偿债覆盖率: n/a · 百分之一规则: 0.83%
没有房贷时，现金回报率就是 6.2% 的资本化率，现金流为每月 1,550 美元：回报更少，脆弱性也小得多。
42 万美元的单元，只能租 2,500 美元
购买价格: $420,000.00 · 首付: 25% · 房贷利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 月租金: $2,500.00 · 空置与收租损失: 5% · 房产税: $5,000.00 · 房东保险: $1,800.00 · 维护与维修: 8% · 物业管理: 8% · HOA 费用: $0.00 · 其他月度成本: $0.00 · 已付成交费用: $8,000.00 · 价格中的土地份额: 20% · 边际税率: 24%
月度现金流
-$582.68
$16,900 的净运营收入减去 $23,892 的房贷还款，对应投入现金 $113,000。
资本化率: 4.02% · 现金回报率: -6.19% · 偿债覆盖率: 0.71× · 百分之一规则: 0.6%
资本化率降到约 4%，这笔交易每月亏约 580 美元。这是对增值和租金增长的押注，而不是出租生意，需要一笔有资金的储备。
25 万美元的单元，经历更糟的运营年份
购买价格: $250,000.00 · 首付: 20% · 房贷利率: 6.5% · 贷款期限: 30 years · 月租金: $2,000.00 · 空置与收租损失: 10% · 房产税: $3,000.00 · 房东保险: $1,400.00 · 维护与维修: 12% · 物业管理: 10% · HOA 费用: $0.00 · 其他月度成本: $0.00 · 已付成交费用: $5,000.00 · 价格中的土地份额: 20% · 边际税率: 24%
月度现金流
-$270.81
$11,920 的净运营收入减去 $15,170 的房贷还款，对应投入现金 $55,000。
资本化率: 4.77% · 现金回报率: -5.91% · 偿债覆盖率: 0.79× · 百分之一规则: 0.8%
空置 10%、维护和管理合计占租金 22%，把 11,920 美元的净运营收入压到 15,170 美元的房贷还款之下，所以单元每月亏约 270 美元，覆盖率为 0.79；只有 7,273 美元的折旧扣除在这一年保持不变。
常见问题
什么样的资本化率算好？
取决于这笔钱还能做什么，以及市场预期多少增长。住宅出租通常在 4% 到 8% 之间交易，昂贵沿海市场在低端，增长疲弱或风险更高的市场在高端。资本化率低于房贷利率意味着借钱降低回报，而不是放大回报。
为什么现金回报率不同于资本化率？
资本化率衡量没有债务的房产；现金回报率衡量还完贷款后你的权益。当资本化率高于房贷利率时，杠杆放大你现金的回报；低于时，杠杆将其分割。后一种情况在当前利率下很常见，这就是为什么同一套房产可以是很好的全现金买入，却是糟糕的融资买入。
百分之一规则还有用吗？
它是筛选器，不是规则。月租金为价格的 1% 在利率更高、价格相对租金更低的年代是有用的测试；今天在大多数大都市都失效。用它快速排除明显不匹配的房源，然后认真给交易定价，这正是本页其余部分做的事。
空置和维护应该预算多少？
毛租金的 5% 到 8% 空置率是稳定长租的常见起点，维护和维修为 8% 到 12%，并随建筑年龄上升。两者在这里都是输入，所以可以测试更糟的一年：计算器的意义就是看看当它们不如你所愿时会发生什么。
出租房产的折旧怎么运作？
住宅出租房产按建筑价值在 27.5 年内直线折旧，所以价格中的土地份额被排除。无论是否花了钱，扣除都会降低应税收入，这就是为什么出租房产可以在税后盈利，同时账面亏损。出售时，这部分折旧通常按自己的税率被回收，所以它是递延，不是礼物。
这个计算器漏掉了什么？
增值、租金增长、大额资本工程的时点、出售时的税和折旧回收、限制高收入房东亏损的被动活动规则、保险理赔、驱逐成本，以及你所在城市的租金管制或许可规则。它还假设按输入的入住率收到租金，这是最值得先测试的假设。
资料来源与统计口径
- 方法：净运营收入 = 扣除空置后的已收租金 − 运营成本；资本化率 = 净运营收入 ÷ 价格；现金回报率 = 现金流 ÷ 投入的现金；偿债覆盖率 = 净运营收入 ÷ 房贷还款。
- 折旧遵循 IRS Publication 527 描述的住宅出租房产 27.5 年直线折旧表，在剔除土地份额后按建筑价值计算。
- 租金、空置、维护、管理和融资都是输入，而不是市场平均值，因为它们随房产、市场和利率变化。增值、租金增长和未来出售的税在模型之外。这不是投资或税务建议。
最近复核于 2026-09-14.
本页只是估算工具，不构成财务建议；贷款机构的官方文件效力更高。 阅读完整免责声明。
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