净值可以付钱给你，也可以向你收费

发布于 2026-10-30 · 最近复核 2026-10-30

房子既是资产，也是账单。资产是净值——市值减去还欠的余额——可以用信用额度借出来，也可以用反向抵押换成收入。账单是房产税，每年按评估价值、由好几个地方机构各自设定的税率征收。这一页把借钱、换钱和持有成本分开定价，因为三者各自的起点数字并不一样。

HELOC 借的是你已经持有的净值

$450,000 的房子、$200,000 的贷款，净值是 $250,000，但贷款机构只做到市值的 80%：$360,000 减去余额，可借额度是 $160,000，比净值本身少。借 $50,000，在 10 年的提取期里每月只付 $354.17 的利息——这一段合计 $42,500，到期时余额仍是 $50,000。接下来的 15 年摊还，每月 $492.37、利息 $38,627，两段加起来为这笔 $50,000 付 $81,127。提取期让人觉得便宜，成本是在还款期才到的。

阶段	每月	该阶段利息
提取期，只付利息	$354.17	$42,500
还款期，全额摊还	$492.37	$38,627
两段合计	-	$81,127

反向抵押把净值花掉，而不是花工资

反向抵押走反方向：把净值换成现金，不用每月还本息，等房子卖出或最后一位借款人离开时再结清。HECM 的 principal limit 是「最高索赔额 × principal limit factor」。$500,000 的评估价低于 $1,209,750 的全国上限，所以 MCA 是 $500,000；按 50% 的系数，principal limit 是 $250,000。$1,500,000 的评估价会被全国上限截住，MCA 仍是 $1,209,750，principal limit 是 $604,875。系数本身由 HUD 按最年轻借款人的年龄与预期利率给出——这一页把它当输入，而不是自己编一个，因为系数表不在这里。

房产税是评估价值上的千分率

房产税从市值出发，乘县里的评估比例，减掉豁免，再乘千分率。$400,000 按 80% 评估是 $320,000；减掉 $25,000 的豁免，应税价值是 $295,000；按 25 mills，一年 $7,375，如果贷款方代管，每月 $614.58。这是市值的 1.84%，也就是每 $100,000 市值 $1,844。豁免不是在税率上打折：它是在乘千分率之前减掉评估价值，所以它的价值同时取决于税率和金额。

千分率	年税	每月托管	实际税率
10 mills	$2,950	$245.83	0.74%
15 mills	$4,425	$368.75	1.11%
20 mills	$5,900	$491.67	1.47%
25 mills	$7,375	$614.58	1.84%
30 mills	$8,850	$737.50	2.21%

这些数字从哪里来

还款表。HELOC 的还款段把 $50,000 按 8.5% 在 15 年里摊开，用的是与贷款页面相同的月供算法；提取期则是同一个月利率作用在一个从不下降的余额上，所以单独定价。
HUD 4000.1。最大索赔额（MCA，maximum claim amount）取评估价、$1,209,750 的全国上限，以及（HECM for Purchase 时）合同价三者中的最小；本金限额（principal limit）是这个最大索赔额乘以系数。系数来自贷款方的披露文件。
房产税的步骤。市值先走到评估价值，再走到应税价值，最后到税单：$320,000、$295,000 与 $7,375 就是这三步，千分率只在最后一步进来。

这一篇没有说什么

它只算一笔 HELOC、一笔 HECM 和一张县里的税单。它没有建模 HELOC 的浮动利率、利差与上限、开办费或年费、贷款方冻结额度，也没有算提取期结束时余额仍要偿还的情形。反向抵押这边，它没有算强制清偿义务、必须预留的托管、前端与年度房贷保险、服务费、会让贷款提前到期的居住与税费保险条件，以及非借款配偶的规则。房产税的申诉、评估涨幅上限、特别摊派、各项豁免的资格条件与滞纳利息，也都在算术之外。这些东西里任何一项，都可能比页面上的输入更改变答案。

口径提示：本页的 HELOC、反向抵押（HECM）与房产税，均基于美国住房金融产品与各州及地方税的征收惯例。这里展示的推演过程比具体数字更重要，您可以根据自己的实际合同来代入计算。

把信用额度摊开，去 HELOC 房屋净值信用额度计算器；试算一笔 HECM，去反向抵押贷款计算器；再核对年度税单，去房产税计算器。

以上只是估算——不构成财务、税务或法律建议，也不预测贷款机构或评估机构会如何对待某一处具体房产。阅读完整免责声明。