28/36 规则：从月供倒推房价

发布于 2026-11-05 · 最近复核 2026-11-06

大多数计算器从房价出发去算月供，负担能力是反过来的：先由两条比率定出一份月度预算，再推出装得进这份预算的最高房价。税前月收入 $10,000、其他月债 $2,000，算出来的住房预算是 $1,600，最高房价约 $245,000。这一篇讲的就是这两个数之间的那段代数——页面没法用一行把它说完。

两条比率，取更小的那张预算

28/36 规则是两张预算，住房预算取两者中更小的那张。前端比率把住房单独限制在税前月收入的 28%——这里是 $2,800。后端比率把全部债务加在一起限制在 36%，所以住房能分到的是那个上限扣掉车贷、学生贷款和信用卡最低还款之后剩下的部分： $3,600 - $2,000 = $1,600。页面会说明是哪条规则卡住了答案，因为 $1,600 来自 36% 那个上限、还是来自 28% 那条线，含义并不一样。

这两条比率是惯例而不是法律：28% 与 36% 是美国住房机构用了很多年的保守指引，31% 与 43% 则是常规贷款批准中常见的上限。两个都是页面上的输入框，所以贷款机构自己的标准可以填进去，而不是拿来争。

为什么最高房价不能从月供表里读出来

房产税随房价变动，所以最高价不能从月供表里直接读出来：更贵的房子在还掉一分钱本金之前，持有成本就已经更高。按 1.1% 的税率与每年 $2,100 的保险，一套 $245,000 的房子每月在税、保险与 HOA 上就是 $459.76——而这个数会跟着页面正在求解的那个价格一起变。

所以页面用代数去解。把月供写成「本金与利息」加那几笔固定成本；本金与利息等于贷款额乘上一个只跟利率和期限有关的付款系数；贷款额是房价减首付；税那一行是房价的一个百分比。剩下的就是关于房价的一元一次方程，只有一个解：$1,600 的预算买到 $1,140.24 的本金与利息、$224.76的税、$175.00 的保险与 $60.00 的 HOA，加起来正好是这份预算，对应 $185,000 的贷款加上 $60,000 的首付。

结果还必须对它略去的东西诚实。房贷保险没有加进页面求解的那个月供里；它只提示首付低于这个价格的 20% 时 PMI 很可能出现，贷款机构可能因此批准一个更低的上限。交割费用、搬家与维修根本不在 DTI 测试里。所以头条是这两条比率允许的乐观上限，不是一个应该花到的数字。

这些数字从哪里来

上面每一个数字都是算出来的，不是抄下来的读数。两张预算、解出的房价、贷款额与月度拆分全部来自同一套负担能力计算，其中用到的月供算法与房贷页面相同。计算器页面与这一篇跑的是同一套计算，所以不可能给出两个答案。
每次发布都会自动核对里面的算术：前端与后端两张预算、卡上限的规则从一条切到另一条的那个位置，以及「解出的月供加上其他月债正好落在 DTI 上限上」这条恒等式。
比率是引用来的，不是编的。前端 28% 与后端 36% 沿用美国住房机构长期使用的常规贷款指引。它们是页面上的默认值，两个都可以改；计算器也明说批准是贷款机构根据实际收入、信用与首付做出的决定。

这一篇没有说什么

它不是批准，也不是预算：它刻意略去维护、水电、更长的通勤，以及一次大修就能吃掉的储蓄。它不把房贷保险算进月供，也不建模各州自己的评估规则、HOA 特别摊派，或者贷款机构真正在审的信用分与现金储备条件。它也把收入当成已知数：浮动收入与自雇收入的取平均规则，这一页并不适用。把这个数当成两条比率允许的最贵一套房子，然后再决定那是不是你愿意一直付下去的那一套。

口径提示：本页的两条债务收入比、税险的月度折算与房贷保险，均基于美国常规贷款的审批惯例。这里展示的推演过程比具体数字更重要，您可以根据自己的实际合同来代入计算。

到购房能力计算器里算你自己的数字，到房贷计算器里把月供算到分，或者单独算这条比率：债务收入比计算器。

以上只是解释与估算——不构成财务建议，也不是放贷决定。阅读完整免责声明。